1. 狭小地とは
「狭小地」は法律上の厳密な定義があるわけではありませんが、実務上よく使われる目安としては**おおむね15〜20坪（約50〜66㎡）以下敷地面積が50㎡前後以下の土地のことを指すケースが大半です。ただし「何坪以下が狭小地か」は取扱業者や地域特性によって異なります。狭小地に建てる住宅を「狭小住宅」と呼び、近年は都心部の需要増に伴い狭小住宅の供給も増えています。狭小地は面積以外にも「旗竿地」「変形地」「前面道路が狭い」「再建築が困難」などの条件が重なることが多く、これらを総合的に見て『狭小地』として扱うことが多くあります。
2. 狭小地を取り扱う際の主な難しさ
2-1 建築制限・セットバックの問題
前面道路幅員が4m未満の場合は道路中心線から後退（セットバック）が必要になり、建築可能な床面積がさらに減ることがありますし結果として再建築後の建物が小さくなり資産価値や需要に影響します。特に狭小地ではセットバックが価格交渉で大きな論点になります。
2-2 形状・接道条件による使い勝手の悪さ
細長い敷地、変形地、旗竿地など、整形地でないケースが多くあります。建築プランで「デッドスペース」が生まれやすく設計費や工事費が割高になる上、ユーザーにとっての間取りや採光・通風の魅力度が下がるため、流通性が低下することがあります。
2-3 資金調達・ローンのハードル
銀行によっては狭小地（特に再建築不可や道路接道が不十分な物件）での融資審査が慎重になることがあります。購入希望者のローン承認が得にくいケースもあり、ローンを組めない買主が多いと流通が滞ることで仲介での売却が難しくなるため、買取・再販の選択肢を提案する必要があることがあります。
2-4 再販と需要のミスマッチ
狭小地は立地によっては需要が高い一方、一般購入層では広さや間取りの自由度を重視するため市場の層が限定されることがあります。仲介として広告を出しても「検討層が狭い」ため成約まで時間がかかることがあります。
3. 実務チェックリスト
下記は査定・調査・販売資料作成時に必ず確認・報告する項目。
- 公図・地積測量図・境界確定の有無
- 前面道路の幅員とセットバックの要否（道路種別含む）
- 再建築可否（建築基準法・接道要件）
- 用途地域・建蔽率・容積率・高度地区等の都市計画制限
- 既存建物の接道や越境・老朽化の確認
- 上下水・ガス・電気などインフラの引き込み状況
- 近隣建物の窓位置や日照・通風の懸念点
- 周辺に狭小住宅を得意とする施工会社の有無（施工事例があると販売で強み）
4. 東京で狭小地が多い区
東京都内では土地利用の歴史や地形、戦後の宅地化の流れなどにより、狭小地や狭小住宅が多く見られる区が存在します。施工事例や狭小住宅を専門に扱う施工会社・ハウスメーカーの情報が多い区が「狭小地需要が高い」ことを示す代理指標になりえます。以下は代表的な区です。※下記は施工事例や地域の住宅供給傾向を示す情報に基づきます。
- 世田谷区 — 都心へのアクセスと住宅需要の高さから、狭小地での注文住宅・狭小建売が多く施工されている（狭小住宅専門の施工事例が多数あり）。
- 杉並区 — 住宅地が多く、細長い敷地や変形地を活かした狭小住宅の施工事例が豊富。
- 大田区 / 北区 / 荒川区 / 墨田区 / 台東区 — 戦後の宅地化や都市化の影響で、狭小地・変形地が残るエリアが点在している。これらの区では狭小住宅やコンパクトな戸建てが頻繁に建てられています。
- 練馬区・江東区・江戸川区など — 地域によっては狭小戸建ての需要が高まっている区もありますが各種データを見ながらの判断が求められます。
補足：上記区は「狭小住宅の施工事例や取り扱いの業者の情報が多い」「狭小地を扱う不動産マーケットが存在する」といった観点となり具体の物件判断は現地調査と都市計画（用途地域・道路幅員など）の精査を優先してください。
5. 狭小地チェックポイント
- 現状のメリット：駅近・生活利便性・固定資産税の低さ
- 再建築後の想定プラン：延べ床面積や階数、ポテンシャル
- 近隣の施工事例：同規模敷地の施工写真・間取りの提示でイメージ
- 資金面：融資の可否やローンの注意点
- 早期成約が必要な場合：専門の買取プラン
- 買取時の査定ポイント：再建築可否・セットバック・引渡し条件・解体費用見積り
- 買取後の販売戦略：狭小住宅ブランド化、ターゲット層（単身〜DINKS、都心志向層）の想定