困った不動産実務研究所｜案件を断る前に
案件を断る前に借地権を確認してください
「借地権なので当社では扱えません。」
借地権案件は通常の所有権売買とは確認事項が異なるため、経験の少ない不動産会社では相談を断ってしまうことがあります。
しかし、借地権という理由だけで相談を終了してしまうと、相談者は「どこへ相談すればよいのか分からない」という状況になってしまうことがあります。
もちろん、自社で取り扱うかどうかは会社ごとの判断です。ただし、その判断をする前に案件の内容を整理し、必要に応じて専門会社へつなぐという選択肢もあります。
本記事では、借地権案件を断る前に確認したい実務ポイントを紹介します。
この記事で分かること
- 借地権案件をすぐ断らない理由
- 初回相談で確認したい基本事項
- 借地契約と地主との関係で確認するポイント
- 専門会社へ相談した方がよいケース
「借地権だから難しい」と決めつけない
借地権案件は、一般的な所有権物件より確認事項が多いことは事実です。
しかし、「借地権」という言葉だけで対応の可否を判断してしまうと、本来は整理できた案件まで断ってしまう可能性があります。
借地契約の内容、地主との関係、建物の状況などを確認すると、相談者へ提案できる選択肢が見えてくることがあります。
実務ポイント
「借地権なので無理です」と答える前に、「契約書などを確認させてください」と伝えるだけでも、相談者の安心感は大きく変わります。
まず確認したいのは借地契約の内容
借地権案件では、契約内容を確認しないまま判断することは避けたいところです。
相談者が契約内容を正確に把握していないことも少なくありません。
初回相談では、次の内容を確認します。
- 借地契約書が残っているか
- 更新契約書があるか
- 借地権の種類
- 契約期間
- 地代の金額
- 更新や承諾に関する取り決め
注意したいポイント
契約書が見つからない場合でも、それだけで借地関係を否定したり、売却できないと判断したりすることは適切ではありません。
地主との関係を整理する
借地権案件では、地主との関係も重要な確認事項になります。
地主との関係が良好かどうかだけでなく、現在も連絡が取れる状況か、契約更新が行われているかなども整理しておきます。
初期対応では次の内容を確認しましょう。
- 地主と現在も連絡が取れるか
- 地代の支払い状況
- 契約更新の状況
- 過去に承諾料を支払ったことがあるか
- 地主との間に大きなトラブルがないか
実務ポイント
地主との関係については、一方当事者の話だけで判断せず、契約書や資料を確認しながら整理する姿勢が大切です。
「対応しない」と「相談先を案内しない」は別の話
自社で借地権案件を取り扱わない方針であっても、それだけで相談を終了する必要はありません。
相談者は「売却できるか知りたい」「何から始めればよいか知りたい」という段階で相談していることも多くあります。
そのため、案件を整理したうえで専門会社や士業へ相談できることを案内するだけでも、相談者にとって大きな安心につながります。
注意したいポイント
案件を紹介する場合でも、相談者の了承を得たうえで進めることが重要です。また、紹介先の対応範囲や専門分野も事前に確認しておくと、より適切な案内につながります。
建物の状況も確認しておきたい
借地権案件では、土地だけでなく建物の状況も重要な確認事項です。
建物の利用状況や登記状況によって、その後の売却方法や相談内容が変わることがあります。
初回相談では、次の内容を整理しておきましょう。
- 建物は現在も利用されているか
- 空き家か居住中か
- 建物の登記はされているか
- 建物の所有者は誰か
- 築年数はどのくらいか
- 建替えや増改築を検討しているか
- 残置物があるか
注意したいポイント
土地の借地契約だけでなく、建物の所有者や利用状況も合わせて確認することで、案件全体を整理しやすくなります。
相談者が本当に困っていることを把握する
借地権案件では、「借地権だから困っている」とは限りません。
相談者によって悩みは異なり、売却だけでなく相続や管理、地主との関係などが相談の目的になっていることもあります。
初回相談では、相談者が何を解決したいのかを整理することが大切です。
- 売却したいのか
- 相続した借地を整理したいのか
- 地主との話し合いを進めたいのか
- 建替えを検討しているのか
- 地代の負担を整理したいのか
- 今後の選択肢を知りたいのか
実務ポイント
「借地権を売りたい」という相談でも、本当の目的は相続整理や空き家の解決であることがあります。背景まで確認することで、より適切な提案につながります。
案件を断る前のチェックリスト
借地権案件を断る前に、最低限次の内容を確認することをおすすめします。
- 借地契約書の有無を確認する
- 借地権の種類を確認する
- 地主との関係を整理する
- 地代の支払い状況を確認する
- 建物の状況を確認する
- 建物の登記状況を確認する
- 相談者が困っている内容を整理する
- 相続や共有名義の有無を確認する
- 自社対応か専門会社への相談か判断する
- 今後の流れを相談者へ説明する
借地権案件では、契約内容・建物・地主との関係という3つを整理するだけでも、案件の方向性が見えやすくなります。
このような案件は専門会社への相談を検討したい
借地権案件の中には、通常の仲介業務だけでは対応が難しいケースがあります。
次のような案件では、借地権を扱う専門会社や士業との連携を検討すると、相談者へより適切な提案ができる場合があります。
- 契約内容が不明な案件
- 契約書が見つからない案件
- 地主と長期間連絡を取っていない案件
- 相続や共有名義が重なっている案件
- 底地問題も関係している案件
- 建替えや譲渡承諾について協議が必要な案件
- 地主との関係が悪化している案件
「借地権だから断る」のではなく、「専門性が必要だから連携する」という考え方が、相談者にとっても地域にとっても望ましい対応につながります。
よくある質問（FAQ）
Q. 借地契約書が見つからない場合は相談できますか？
はい。契約書が見つからない場合でも、地代の支払い記録や登記資料などから状況を整理できることがあります。
Q. 借地権案件はすべて専門会社へ紹介した方がよいですか？
必ずしもそうではありません。まずは契約内容や相談内容を整理し、自社で対応できる範囲かどうかを判断することが重要です。
Q. 地主との関係が悪い案件でも相談できますか？
相談は可能です。現在の契約状況や経緯を整理したうえで、必要に応じて専門会社や士業との連携を検討しましょう。
Q. 借地権案件の相談だけでも受ける意味はありますか？
あります。相談者は「どこへ相談すればよいか分からない」という状況で来店されることも多く、初期相談だけでも大きな価値があります。
Q. 建替えについて相談された場合も同じですか？
建替えに関する相談では、契約内容や承諾に関する取り決めなども重要になります。契約書などの資料を確認しながら整理することが大切です。
まとめ
借地権案件は、「借地権だから対応できない」と判断する前に、契約内容、建物の状況、地主との関係、相談者が本当に困っていることを整理することが重要です。
初期対応で事実関係を整理するだけでも、相談者へ提案できる選択肢が見えてくる場合があります。
また、自社だけで対応が難しい場合でも、専門会社や士業と連携することで、相談者へより適切な解決策を案内できる可能性があります。
借地権案件も、一社だけで抱え込まず、地域の専門性を活用しながら対応することが、相談者からの信頼につながります。
困った不動産案件を一社で抱え込まないために
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地域の専門会社や士業と連携しながら、困った不動産案件への対応力を高めることを目指しています。
