困った不動産実務研究所｜案件を断る前に
案件を断る前に再建築不可を確認してください
「再建築不可なので対応できません。」
不動産会社では、この一言で相談が終わってしまうケースがあります。
もちろん、自社の取扱方針や経験から対応が難しい案件もあります。しかし、「再建築不可」という言葉だけで案件を断ってしまうと、相談者にとって最適な選択肢を失わせてしまう可能性があります。
重要なのは、自社で取り扱うかどうかを決める前に、案件の内容を整理することです。
本記事では、再建築不可案件を受けた際に「断る前に確認したいポイント」を実務の視点から解説します。
この記事で分かること
- 再建築不可案件をすぐ断らない理由
- 初回相談で整理したい確認事項
- 専門会社へ相談した方がよいケース
- 相談者から信頼を得る初期対応
「再建築不可」と聞いただけで判断しない
相談者から「この土地は再建築不可です」と説明を受けても、その情報だけで案件内容を判断することは避けたいところです。
「昔からそう聞いている」「近所の人に言われた」「以前相談した会社でそう説明された」というケースも少なくありません。
まずは事実関係を整理し、本当に再建築不可に該当するのか、どのような理由で建築が難しいのかを確認することが重要です。
実務ポイント
相談者の説明を否定する必要はありません。「一度資料を確認させてください」と伝えるだけでも、落ち着いて案件を整理できます。
まず確認したいのは道路と権利関係
再建築不可案件では、道路との関係や権利関係が最初の確認ポイントになります。
現地の見た目だけでは判断できないケースもあるため、登記資料や役所調査も含めて整理していきます。
初期対応では、次の項目を確認しましょう。
- 所在地・地番
- 土地と建物の登記状況
- 道路との接し方
- 建築基準法上の道路かどうか
- 共有名義や相続の有無
- 借地権・底地など他の権利が関係していないか
注意したいポイント
「再建築不可」という課題の裏に、相続、共有持分、借地権など別の問題が重なっていることもあります。一つの視点だけで判断しないことが大切です。
対応できないことと、相談を断ることは違う
自社で再建築不可案件を取り扱わない方針であっても、それだけで相談を終える必要はありません。
相談者が本当に求めているのは、「誰かに買ってもらうこと」だけではなく、「どうすればよいかを知ること」である場合もあります。
そのため、案件を整理したうえで、必要に応じて専門会社や士業へ相談できる選択肢を案内することは、相談者にとって大きな安心につながります。
実務ポイント
「当社では対応していません」で終えるのではなく、「対応できる専門会社があります」という一言が、会社への信頼につながることもあります。
行政調査を行う前に確認したいこと
再建築不可案件では、行政調査が必要になることがあります。
ただし、役所へ行く前に相談者から聞き取れる情報も多くあります。初回相談で情報を整理しておくことで、その後の調査も効率的に進めやすくなります。
次の内容を確認しておくと、行政調査や現地確認の方向性が見えやすくなります。
- 建物は現在も利用されているか
- 空き家か居住中か
- 建築された時期は分かるか
- 過去に建替えを検討したことがあるか
- 役所や他社へ相談したことがあるか
- 近隣との境界や通路について課題があるか
注意したいポイント
相談者から聞いた内容だけで結論を出さず、現地確認や行政資料など複数の情報を合わせて判断することが重要です。
相談者が本当に困っていることを確認する
再建築不可案件では、「建物を建て替えられないこと」だけが悩みとは限りません。
実際には、相続、空き家管理、固定資産税、老朽化、近隣対応など、さまざまな事情が重なって相談へ来られるケースがあります。
初回相談では、物件だけではなく相談者の目的も確認しましょう。
- 早く売却したいのか
- 相続整理を進めたいのか
- 空き家を手放したいのか
- 固定資産税の負担を減らしたいのか
- 建物の管理が難しくなっているのか
- 家族間で方向性が決まっていないのか
実務ポイント
「何を売りたいか」だけではなく、「なぜ相談に来たのか」を確認すると、その後の提案が組み立てやすくなります。
案件を断る前のチェックリスト
再建築不可案件を断る前に、最低限次の内容を確認しておくことをおすすめします。
- 所在地・地番を確認する
- 登記事項証明書を確認する
- 道路との関係を整理する
- 相談内容を整理する
- 相続や共有名義の有無を確認する
- 借地権・底地が関係していないか確認する
- 現地確認や行政調査が必要か判断する
- 相談者が本当に困っていることを確認する
- 自社対応か専門会社への相談か判断する
- 相談者へ今後の流れを説明する
このチェックリストを社内で共有しておくことで、担当者による対応品質のばらつきを抑えやすくなります。
このような案件は専門会社への相談を検討したい
再建築不可案件の中には、通常の仲介業務だけでは対応が難しいものがあります。
次のような案件では、専門会社や士業との連携を検討することで、相談者へより適切な提案ができる場合があります。
- 接道や道路種別の判断が難しい案件
- 共有持分や相続が関係している案件
- 借地権や底地が関係している案件
- 境界や越境に課題がある案件
- 行政との協議が必要となる可能性がある案件
- 権利関係が複雑な案件
- 空き家問題が重なっている案件
相談を他社へつなぐことは、案件を断ることとは異なります。
相談者にとって最適な窓口を案内することも、不動産会社として大切な役割の一つです。
よくある質問（FAQ）
Q. 再建築不可案件はすべて専門会社へ紹介した方がよいですか？
必ずしもそうではありません。自社で対応できる内容かどうかを確認し、必要に応じて専門会社との連携を検討することが大切です。
Q. 相談者が「再建築不可」と言っています。そのまま信じてもよいですか？
相談内容は尊重しつつも、登記資料や道路状況、行政資料などを確認し、事実関係を整理して判断することが望まれます。
Q. 自社で取り扱わない案件でも相談を受ける意味はありますか？
あります。相談者へ適切な専門会社や士業を案内できれば、地域で信頼される相談窓口としての役割を果たすことができます。
Q. 初回相談では何を優先すればよいですか？
まずは所在地、権利関係、相談内容を整理し、「なぜ相談に来られたのか」を把握することが重要です。
Q. 行政調査は相談当日に行う必要がありますか？
案件によって異なります。まずは相談者から聞き取れる内容や資料を整理し、その後に必要な調査を進めることで効率よく対応できます。
まとめ
再建築不可案件は、「対応できない」という理由だけで相談を終える前に、まず事実関係を整理することが重要です。
道路との関係や権利関係だけでなく、相談者が本当に困っていることまで確認することで、より適切な対応方針が見えてきます。
自社だけで対応が難しい場合でも、専門会社や士業と連携することで、相談者に新たな選択肢を提供できる可能性があります。
困った不動産案件は、一社だけで抱え込むものではありません。地域で専門性を補完し合うことが、相談者にとっても、不動産会社にとっても価値ある対応につながります。
困った不動産案件を一社で抱え込まないために
困った不動産実務研究所では、再建築不可・借地権・底地・共有持分・相続不動産など、通常の売買仲介とは異なる実務テーマについて、不動産会社・士業・建築会社の皆様に役立つ情報を発信しています。
地域の専門会社や士業との連携を通じて、困った不動産案件への対応力を高めることを目指しています。
