江東区の狭小地の特徴

江東区は下町エリアと湾岸エリアが混在する特殊な地形・都市構造のため、以下のような土地状況から狭小地・変形地が発生しやすい地域として知られています。

• 戦後の区画整理の影響で細分化された土地が多い（特に亀戸・大島・北砂）
• 運河・河川沿いの地形により三角地・曲がり地・奥まった土地が発生
• 私道が多い地域が存在し、セットバックや道路幅員不足になりやすい
• 再開発エリア周辺では取り残し地として狭小地化するケースがある（豊洲・東雲）
• 住居系・準工業系の入り組んだ用途地域により建築制限が複雑

狭小地が特に多い江東区内の地域

江東区内でも狭小地が目立つ地域は以下のとおりです：

• 亀戸エリア：古い区画＋商店街裏手に細分化された土地が多い
• 大島・北砂：細長い宅地・旗竿地・接道不足の土地が多発
• 森下・住吉：下町の路地に囲まれた小規模土地が多数
• 平野・木場・門前仲町：古い木造密集地帯で変形地が多い
• 塩浜・東雲・豊洲：再開発で生じた取り残し地・三角地

江東区の鉄道路線と主要駅名

江東区には複数の鉄道路線が通っており、これらの駅周辺にも多くの狭小地・再建築不可・借地権付き土地が存在します。

● JR総武線

錦糸町／亀戸／平井

● 東京メトロ東西線

門前仲町／木場／東陽町／南砂町

● 都営新宿線

森下／菊川／住吉／西大島／大島／東大島

● 都営大江戸線

清澄白河／森下／門前仲町

● 東京メトロ半蔵門線

住吉／清澄白河

● ゆりかもめ

豊洲／新豊洲／市場前／有明／有明テニスの森

● りんかい線

東雲／国際展示場

● JR京葉線

潮見／越中島

江東区で3社が選ばれる3つの理由

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江東区で狭小地の相談が増えている背景と不動産業者が取るべき対応策

東京都江東区では近年、狭小地・変形地・借地権付き土地に関する相談が不動産業者様のもとへ急増しています。
特に、深川・亀戸・大島・砂町エリアを中心に、一般流通では扱いづらい土地が顕在化していることが大きな要因です。
本記事では、江東区で狭小地相談が増えている理由と、不動産業者が直面する課題、そして最適な解決策について詳しく解説します。

江東区で狭小地の相談が増えている理由

江東区は、下町として古くから住宅が密集してきたエリアと、再開発によって新しい街並みが形成されたエリアが混在する、都内でも特に複雑な地域構造を持っています。

深川・城東エリアに残る細分化された古い宅地

森下・清澄白河・門前仲町・木場などの深川エリアや、
亀戸・大島・北砂・南砂といった城東エリアでは、戦前・昭和期に形成された住宅地が多く、
間口の狭い土地や奥行きの浅い宅地、変形地が現在も数多く残っています。

• 建物の老朽化
• 借地権・底地が絡む権利関係
• 境界未確定・越境問題

これらが重なり、売却や活用が難しい狭小地相談が増加しています。

湾岸エリア再開発による新旧土地の混在

一方で、豊洲・東雲・有明・辰巳・潮見・新木場などの湾岸エリアでは再開発が進んでいますが、
旧工場跡地や古い事業所用地が部分的に残り、不整形・狭小な土地として相談に持ち込まれるケースも少なくありません。

不動産業者が狭小地を扱う際に直面する3つの壁

① エンドユーザーが買いづらい

狭小地は以下の理由から、一般の購入者に敬遠されがちです。

• 敷地面積10〜20坪程度
• 間口が狭く建築プランが制限される
• 再建築不可の可能性
• 金融機関の融資が通りにくい

結果として、売却期間が長期化し在庫化するリスクが高まります。

② 測量・境界・借地問題が複雑

江東区では特に以下の調整が必要になるケースが多く、業者負担が大きくなります。

• 境界確定・越境解消
• 借地権・底地の調整
• 地代・更新料・名義変更交渉

③ 活用提案・出口戦略が立てにくい

用途地域・防火地域・日影規制などの影響で、
一般的な仲介会社では事業性判断が難しいケースが目立ちます。

江東区で狭小地が多い代表エリアと特徴

深川エリア（森下・清澄白河・門前仲町・木場）

木造密集地の名残があり、長屋跡・間口の狭い土地が点在。
清澄白河では投資・店舗需要が強く、狭小地再生の余地が大きいエリアです。

城東エリア（亀戸・大島・北砂・南砂）

細分化された複雑な区画が多く、狭小地・借地の相談が特に集中します。

砂町エリア（東砂・南砂・北砂）

戦後開発の影響で細長い区画や旗竿地が多く残っています。

湾岸エリア（豊洲・有明・東雲・辰巳・潮見）

再開発エリアと旧土地が隣接し、用途変更や活用に専門判断が必要です。

狭小地を預かる不動産業者にとっての最適解

① 狭小地専門の買取ルートを確保

狭小地専門業者であれば、通常査定では出せない事業性価格の提示が可能です。

② 隣地との共同売却・共同化提案

単体では低評価でも、隣地と合わせることで容積最大化・価格向上が見込めます。

③ 査定によるスピード対応

専門家による実務判断を組み合わせることで、
売却までの時間を大幅に短縮できます。

不動産業者側のメリット（BtoB）

• 売れない在庫リスクの回避
• 査定・建築・出口戦略の外注化
• 借地・境界・測量対応をワンストップで解決
• 業者間取引としての信頼関係構築

まとめ｜江東区の狭小地は専門不動産会社と組むことで価値が最大化する

江東区の狭小地は「条件が難しいからこそ、専門性で差がつく不動産」です。

10〜20坪、間口が狭い、借地・底地、再建築不可の可能性がある土地こそ、
早期に専門業者へ相談することで、
売却スピード・価格・業者負担のすべてを改善できます。

江東区の狭小地でお困りの案件がございましたら、
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