なぜ得意としている不動産会社を選ぶのか

• 東京都内の複雑案件の実務経験が豊富（共有持分、リースバック、立退き、再建築不可の実績多数）
• 弁護士・司法書士・再建築確認・都市計画に強いネットワークを保有
• 買取（直接買取）と仲介の両方を使い分け、最大限の回収率を目指す

サービス内容（不動産業者様向け）

詳しい解説：共有持分・リースバック・立退き・再建築不可

1. 共有持分とは

共有持分とは、土地や建物を複数の名義人が共有する所有形態で、各共有者は「持分比率」を有します。共有持分の売買は可能ですが、単独の共有者が全体を処分（例：建物の解体や再建築）することは原則できません。また、共有者の意見不一致・連絡不能・相続などで「現実的な換価」が困難になることが多く、金銭化するには専門的な交渉力や法的手続きが必要です。

実務上の問題点

• 単独での売却は買主が限定されるため流動性が低い
• 共有者間の合意形成に時間とコストがかかる
• 競売や調停に至ると手続きが長期化する

主な対応（共有持分）

1. 現地・登記状況・相続関係の調査
2. 共有者リスト作成と連絡代行（可能なら同意取得）
3. 持分の直接買取または共有物分割案の提案
4. 必要に応じて弁護士・司法書士と連携して法的処理を迅速化

2. リースバックとは

リースバックは「売却してから借りる（売却後も賃借）」スキームで、オーナーが資金化しつつ居住を続けたい場合に使われます。不動産業者の側からは、リースバックを利活用した資金回収プランや、一定期間での再取得オプション（買戻し特約）付きの契約設計が可能です。

メリット

• 売却による即時の資金化が可能
• 居住者（元所有者）の生活が維持される

リスクと注意点

• 賃料設定や契約期間、賃貸借の更新条件によっては投資回収が難しくなる
• 借り手（元オーナー）が賃料不払い等で明渡しリスクを抱える場合がある

主な対応（リースバック）

• 賃料水準の市場査定
• 契約条項（再購入オプション・保証金・解除条件）の設計
• 必要に応じ連帯保証や信販会社との協業も提案

3. 立退き案件とは

立退き（明渡し交渉）は不動産売買と並んで最も感情的・法的に難しい案件の一つです。居住者の生活事情、借地借家法の適用、古い借家契約の存続、行政対応などが絡みます。正しい補償額の提示と交渉方針、代替住居の提案、明渡しスケジュールの合意が重要です。

立退き交渉の手順（当社の流れ）

1. 借家・借地契約の現状把握（賃料・期間・特約）
2. 暮らしの状況をヒアリングし、現実的な補償案を作成
3. 合意に向けた段階的提案（現金補償＋引越負担＋一時的住居手配）
4. 合意できない場合は弁護士と連携し法的措置の準備

4. 再建築不可物件とは

再建築不可は、道路幅員や接道要件、防火地域や用途地域制限、都市計画や建築基準法の要件から新築・再建築が許可されない物件を指します。既存建物が存する「既存不適格」や道路に接していない等の事情があると、新築ができない・ローン利用が難しい・市場価値が低いと評価されます。

典型的な理由

• 接道義務（原則2m以上の道路接道が必要）を満たさない
• 防火地域等で再建築に高度な基準が求められる
• 既存不適格として保存はできても新築は不可

売却・活用のポイント

1. 正確な現地調査と役所調査（用途地域・接道の確認）
2. 既存不適格の場合、補修・リフォームで価値を上げる提案
3. 活用案：賃貸化、月極駐車場利用、事業用地転用、底地化（借地権絡み）等の代替案提示
4. 買主層を「土地活用業者」「再販業者」「駐車場業者」等に広げる

5. 共通の実務チェックリスト

• 登記簿・共有者関係・持分比率の確認
• 借地借家関係の契約書確認（賃料・特約・更新条件）
• 接道状況、道路種別（公道/私道）、再建築の要否
• 周辺相場と需要層の市場調査
• 役所での都市計画・用途地域・建築制限の確認
• 相続関係（遺産分割が未了かどうか）や相続税の可能性

よくある質問（FAQ）

Q1. 共有持分だけでも売れますか？

A1. はい。共有持分のみの売却も可能です。ただし買い手が限定されやすいため、専門業者による持分買取や共有者間交渉が一般的です。

Q2. リースバックで注意すべき点は？

A2. 賃料水準と契約期間、契約解除条件（違約金）を明確にし、賃料不払い時の対応や保証を設計しておくことが重要です。

Q3. 再建築不可物件は価値がゼロですか？

A3. いいえ。用途変更、賃貸活用、既存不適格としての価値、事業活用などで価値を引き出せるケースは多くあります。

Q4. 立退き交渉は代行してもらえますか？

A4. はい。交渉代行、補償案作成、必要時は弁護士と連携して法的手続きまで支援可能です。